两部门:中介要合理降费!业内:利好购房者,非必要成本应降

为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局公开《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。

其内容主要包含加强从业主体管理，合理确定经纪服务收费，严格实行明码标价，规范签订交易合同，要提升管理服务水平，建立健全房屋交易管理服务平台等（详见相关报道《两部门发文：鼓励地产中介费分档定价！未经同意不许电话骚扰》）。那么，本次政策内容对行业和购房者将带来哪些影响？南都·湾财社记者就此采访了多位专家。

(相关资料图)

政策背景：

交易成本较高阻碍市场良性循环

从本次意见推出的背景来看，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为涉及到多重因素。例如市场层面上，存量时代需要降低制度性交易成本来带动增量，促进良性循环，但现实问题是，部分中介利用其专业性和信息不对称将非必要的收费夹带在里面，比如过桥融资，按揭费、担保费等等。新房交易融资里面，还利用房源紧张等信息，捆绑经营贷、消费贷等，造成居民额外的负担，而且服务事项并未明码标价。

李宇嘉指出，这样的市场乱象同样影响了房企。近年来，新房销售被中介渠道绑架，佣金居高不下，随意跳单、恶性竞争，垄断客源，导致了房企新房销售成本的增高。

随着去年以来，国家多次提出促进房地产良性循环，满足刚需和改善型需求。当居民告别高收入，对房价预期不再那么乐观，对交易成本比较敏感时，交易周期、交易成本就成为阻碍市场良性循环的最大障碍。

政策意义：

监管政策能有效促进行业健康发展

“两部委政策出台，对于中介行业的规范和健康发展具有积极的作用，同时也对行业的发展提出了很多新思路。”关于意见的出台意义，易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策对于中介公司优化业务、转型升级和高质量发展有较好的启发，同时有助于促进行业健康发展。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱同样提到，房地产经纪机构是房屋成交的重要角色之一，国内二手房大约90%通过经纪公司成交，新房交易对经纪公司的依赖性也更高，房地产经纪机构在房产交易中起着越来越重要的作用，以往出现过黑中介恶意提高房价，利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费等问题，加大购房者购房压力，其规范化管理对整体房地产市场的正常运行起着举足轻重的作用，本次的监管政策予以肯定，对中介行业的规范发展以及服务有着指引作用，促进房地产市场健康发展，在新的监管政策指引下，未来中介的发展模式也有待探索。

政策重点：

双边收费对购房者是大利好

《意见》指出，经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

对此李宇嘉认为，中介代理的房产交易，既是服务买方，也是服务卖方，理应二者都承担服务费用，特别是在房子越来越不好卖的情况下。而且，应该将服务全流程分成清晰的链条，对每一个环节，都应该明确服务的具体内容、服务标准，并给予此来合理定价，并将这些写进三方合同。这样不仅消费者对中介的服务有客观的评价，也有利于政府部门做合理的监管中介经纪机构专业化发展，从而一改其形象差的局面。

“本次《意见》从十条举措加强经纪机构管理，其中优化服务费率的定价方式对购房者有着重大利好。”王小嫱指出，中国的中介费由于高房一直位于较高水平，而此前中介费由买家单独支付，未来双边收费模式有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。

她同时指出，鼓励分档定价模式，成交价格越高，中介费率越低，这一条对于高总价房屋产品有一定利好。但中国中介费高的原因在于房价高，从中介费比例来看，中国的中介费远低于国际发达国家，如美国的中介费率为6%左右。

效果有赖于政府监管部门常态化的巡查

《意见》首次明确了延伸服务。此次提出，经纪服务内容由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。

李宇嘉指出，这是重大的变化，基本服务，其经纪费用是必须承担的，而额外的服务，比如担保、赎楼甚至是为优先获取房源、客源的推广费等，不是必然的，也不能利用信息优势去获取。但他同时强调，此举还有赖于政府监管部门常态化的巡查，与客户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器、示范效应，也有助于实现这一目标。

另外针对“严禁操纵经纪服务收费”的内容，除了严禁操纵经纪服务收费，还要明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下，经纪业务的专业性很强。如果没有最低服务费用，很难吸引到专业的人员，长期从事这一事业，最终导致劣币驱逐良币，市场秩序很难扭转过来，经纪行业也还很难高质量发展。

“总的来说，这一政策与二手房带押过户的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本。”李宇嘉表示，消除非必要的成本，同时将合理的成本显化出来，只有这样，经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现，但这也有赖于监管加强，从上到下，从政府到行业协会、自律组织，再到居民个人，以及诚信建设，让失信者寸步难行。