住房产权在产权阶位上并不高于租赁权

伴随着部分城市展开租售同权试点，国家级《住房租赁管理条例》的立法工作启动，国务院法制办、住建部组成联合调研组，赴多地征求意见和建议。

这个文件预期将在租金、租期、承租人居住权利保障等方面做出规定，要求各地建立住房租金发布制度，定期公布区域的市场租金水平等信息，进一步建立租售并举的长效机制。

市场始终是先行者。与立法启动相随的是，租赁REITs等市场层面的工作也在积极启动，深交所近日公告，长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式获批发行；同时，支付宝也在八大城市上线百万套租赁房源，推广“付一押零”模式等。

当前需明确的是，人们对房屋租赁市场的认知还存在思维定势。这主要源自房屋租赁权在现实中未能得到有效保护，其内涵和外延也相对模糊。人们习惯认为租赁权派生于产权之上，理所当然不能与产权享受同样权益，出租人及其代理人违反租赁合同成本较低，单方面违约事件频发，承租人权益未能得到很好保护和尊重，致使市场上房屋租赁合同普遍偏短；同时，租赁权在享受各地公共服务方面与房主不同，等等。所有这些不仅导致国内未能发展出一个完善的房屋租赁市场，而且影响了房市价格发现机制的有效发育，对整个房市产生了一定程度的扭曲。

其实，住房产权在产权阶位上并不高于租赁权，两者严格意义上同属于一种财产类的居住产权，最大不同是期限问题：房主拥有的产权实际上是一种永续租赁权，房价是未来虚拟房租的提前贴现，也即大家购买房产是一次性地购买了无期限居住权（假设70年后预期会自动无续费续约）；而房屋租赁权是有期限的居住产权，从性质上两者并无本质区别，也不应有序位之别。

其理据为，中国房地产是建立在土地国有基础上，居民购置房产主要购置的是房产区位的土地使用权和地上附属物产权，针对这种特殊性，2007年通过的《物权法》第一百一十七条规定了用益物权定义，即对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权概念的引入，在法律上厘清了房产的财产属性，对稳定社会秩序具有积极的意义。同时，用益物权的引入也为房屋租赁权提供了合乎法理的依据，即房屋租赁权也应作为一种居民财产权得到尊重，受到法律保护。

当前租售不并举是房市出现过度、且扭曲金融化的主因之一。由于长期以来重售轻租，国内房价失范，缺乏定价之锚，租赁市场之于整个房市，可以比拟于国债收益率曲线之于整个金融市场，具有基准性特征，房租为房屋行使居住使用权的收益，房价的定价之锚本质为居住使用权收益的贴现。房屋租赁市场深度不够，机制不健全，租赁权作为一种财产权得不到有效尊重，房价就事实上失去定价之锚，难以走出暴涨暴跌的宽幅震动状态，近年来房价呈现出小跌大涨现象，既与基于需求侧管理的楼市调控有关，但更主要还在于房屋租赁市场这一房市定价基准市场机制的缺失。

为此，当前决策层提出构建房市长效机制，那么这个房市的长效机制理应为租售并举，唯有发展起健全的房屋租赁市场，为房市培育出基准定价曲线和市场，房市才能真正结束野蛮成长，健康发展，否则房市将缺乏有效的风险管理空间，风险将呈现出失范的非典型特征，而房市风险总借助楼市调控兜着，其带来的经济社会成本是巨大的。